敷金返還 賃貸トラブルその1
■敷金とは 立退料については、この後すぐ。
賃貸人は、賃借人の賃料その他の債務不履行があれば、その金額を控除し差額だけについて返還債務を負うのが原則となります。従って、建物･設備の自然的な劣化、損耗（以下経年変化）と賃借人の通常の使用により生じる損耗等（以下通常損耗、又は自然損耗）の回復費用は賃料に含まれるので、それらを敷金から差し引くことは問題ありといえます。
問題は敷金が総額で30万から60万程度なので、これをわざわざ裁判で取り返すには費用倒れになってしまうのではということではないでしょうか？
当事務所では、お客様と相談の上で、費用と効果を考えた方法で敷金返還請求を行います。具体的には、家主や不動産屋の主張が明白におかしい、不合理だというのが証拠から明らかであれば、訴訟も辞さない強固な態度で示談交渉をすることになります。この場合、訴訟へ移行した場合は、司法書士費用や、訴訟費用もあわせて請求すると言う形になります。
また、お客様の証拠が誰が見ても確かだ、相手がおかしいという心証をえることができる場合には、迅速な判決をえることができ、さらに費用も低廉な少額訴訟を利用することにしています。
更新料返還 賃貸トラブルその2
■交渉の価値はある
近時、新聞で賃貸における更新料が違法だという記事を見かけるようになりました。これは消費者契約法にある考え方です。
通常、賃貸借契約を結ぶ場合、敷金あり、礼金あり、更新料ありという契約書を用意されて、これでいいなら契約しますよと不動産屋や家主から示されます。なんとも不平等な形ではないでしょうか。なぜなら、更新料を払うのが嫌なら、契約できず、家や部屋を借りることが実質上不可能なのですから。
しかし、いくつかの裁判で更新料は無効だという判断がでてきましたが、これが全ての賃貸借契約に適用されるかというとまだまだ時間がかかると思われます。また、今後契約時に更新料はありますよと念押しされ、それをきちんと説明し、理解した上で契約したとの文言を示されるかもしれません。そうなると、後で更新料を返してくれとは主張しづらい可能性もあります。
もう一つの問題があります。
それは更新料の総額の問題です。敷金と同じく、更新料もいいところ1〜2か月程度。これを弁護士に依頼してというのもなかなか難しいのも事実です。
当事務所では、更新料返還については、まだ確立した判例がないこともあって、訴訟費用をかけてやるべきかどうか、お客様と相談の上で裁判外の和解という形を通して、家主や不動産屋と話し合いによる円満な解決を目指すという方向で対処しています。
また、どうしても、訴訟で取り返したいと言う場合は、本人訴訟支援という司法書士の本来業務にお手伝いしますので、ご相談下さい。
立退料、移転料 賃貸トラブルその3
■言わなきゃ損？
通常の賃貸契約では、1年、または2年という期間の定めがあり、特段の事情がなければ、賃借人が望めば更新される。賃貸人が拒否することはできません。このことが更新料や敷金礼金の存在事由だという不動産屋もいますが、順番が逆でしょう。賃借人の地位が弱く、貸さない、出ていってくれと言われたら、引っ越しの費用、子供の学校、職場へとの通勤などから様々な面で不便が生じる賃借人の立場を守るために、借地借家法は更新が原則だとしたのです。
では、契約途中に、大家が斯く斯く然然（かくかくしかじか）の理由で出ていってくれと言ってきたらどうしたらいいのか？あるいは、契約の時に、口頭で可能性が外国へ赴任している息子が帰ってきたら、出ていってくれとか、親戚の子が住みたいからとか･･･
なかなか難しい問題です。単純に法を適用して解決すればいいと考えるのであれば、そのような方法をとります。それが依頼者の代理人の職務職責だからです。でも、それだけではなく、もう一つの視点から、依頼者のために問題解決に当たります。 それは仁義、信義という法でははかれない人間社会の見えないルールです。つまり、二つの法からご依頼人の利益を守ります。
ですから、立退を求められたときは、ご事情を詳しくお話し下さい。ご自分に有利、不利をとわず全てです。もちろん、証拠の問題もあります。しかし、すべての事情のもとで、収まるところ、落ち着くところへ、紛争全体を導くことが専門家の仕事だと考えております。引っ越し代だけかと思ったら、解決金として**万円もらえたとか、もらえなかったとかいろいろなケースがあるかと思います。
一人で交渉するより、複数でこれが大原則ですので、お忘れなく、ことにあたられることをお勧めします。
立退料、あるいは立ち退き料、もしくは移転料
立ち退き料の相場がありますか？もらえますか？法律上、正当事由がなければ、借家契約の更新を賃貸人（大家）は拒絶できません。注意していただきたいのは、大家さんがこれこれが正当事由になりますよと言っても、それを賃借人が受け入れる（認める）ことがなければ、それまでということです。あとは裁判で決着をつけるしかありません。ですから、事情があって、どうしても賃借人に出ていってもらいたい場合には正当事由を補完する立ち退き料を払って、裁判所に賃貸借契約の解除を認めてもらうことになります。では、立ち退き料のどうやって計算したらいいのか？大家（賃貸人）にとって、賃借人にとっても重要な問題です。司法書士は「賃借人の味方＝弱い立場」のようなイメージがあるようですが、私は大家さんから依頼があれば、大家さんのために全力を尽くすし、賃借人から依頼を受ければ、できるだけ有利な交渉ができるよう尽力します。したがって、ここでは立ち退き料の計算方法、相場について書くことは致しません。結構時間がかかりますし、複雑という事由もあります。
交渉前に理論的に、納得できる立ち退き料（立退料）を知りたい場合はその旨をご依頼下さい。示談交渉は別にその計算とご説明だけでも承っております。
敷金問題の現実と実際
敷金の問題は昔からありますので、最近は国も紛争予防に力をいれており、「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」を発行して、賃貸人、賃借人間の紛争予防の手引きを示しています。多くの賃貸仲介業者が現在では、このガイドラインを賃借人に交付し、かつ、契約時には賃借人が了承したということで契約がされるので、新しい賃貸契約においては、敷金の返還についてはよほど不合理的な取り扱いでない限り、賃借人と賃貸人が協議するということは少ないようです。
敷金をはじめとする、賃料、家賃、立ち退き、立退料、賃貸問題については、古い賃貸契約、長期の、長い借家なで問題となることが多いでしょう。このような場合、話し合いでは解決がつかず、法的手続き、裁判所を使った手続きが必要となります。
■司法書士の業務範囲を超える業務につきましては、お客様と相談の上、顧問弁護士との共同にてご支援させていただきます。改めて最初からお話になるなどの必要はございません。
